Alors que la demande de livraison le lendemain et le même jour continue de croître, les développeurs de logistique sont confrontés à un défi familier que les constructeurs résidentiels connaissent trop bien : l’opposition communautaire. À travers le pays, les gouvernements locaux imposent des restrictions ou interdisent même les nouveaux développements d’entrepôts qui ont poussé pour répondre aux besoins des détaillants en ligne. Ce changement d’attitude peut être attribué à une préoccupation croissante des élus quant à l’impact de ces installations sur leurs communautés, tels que l’augmentation du trafic, du bruit, de la pollution et de la pression sur les infrastructures locales.
Selon Seth Martindale, directeur général principal de la pratique de consultation des Amériques de CBRE Group, la tendance croissante du sentiment “pas dans ma cour” (NIMBY) devient un problème majeur. Comme il le note, “les gens veulent une livraison le lendemain, mais ils ne veulent pas voir un centre de distribution à côté d’eux.” Ce sentiment a été récemment évident dans le village de Deerfield, en Illinois, une communauté principalement résidentielle au nord de Chicago avec un revenu par habitant élevé. Malgré le potentiel de création d’emplois, le village a rejeté une proposition de conversion d’un campus d’entreprise de 101 acres en un important centre logistique, qui abrite actuellement le siège du géant de la technologie médicale Baxter International.
En réponse à l’opposition croissante, le conseil municipal de Deerfield a adopté des règlements de zonage encore plus stricts mardi, indiquant clairement que les développeurs de logistique ne sont pas les bienvenus dans la communauté. Alors que les entrepôts qui stockent des fournitures pour les entreprises locales peuvent toujours être approuvés, ceux conçus pour le flux constant de camions transportant des biens de consommation ne seront pas autorisés. Comme l’explique Andrew Lichterman, directeur adjoint de la municipalité de Deerfield, “nous envoyons un message clair aux développeurs qu’ils devraient chercher ailleurs plutôt que de nous demander de modifier notre zonage pour les centres logistiques.”
Le marché immobilier industriel a été l’un des meilleurs performeurs ces dernières années, stimulé par la demande croissante de commerce électronique et le besoin de plus de centres de distribution. Cependant, le boom a entraîné une surabondance d’espace d’entrepôt, et par conséquent, les développeurs font face à des coûts plus élevés et à des retards plus longs en raison de l’opposition communautaire. De plus, les projets de conversion, qui ont été présentés comme une solution pour la réutilisation de campus d’entreprise vieillissants et de parcs de bureaux suburbains vides, font également face à des obstacles alors que les gouvernements locaux rejettent les propositions d’utilisation industrielle.
Selon Vince Tibone, directeur général de la firme d’analyse Green Street, la résistance croissante des communautés a entraîné un processus d’approbation plus long et plus complexe pour les développeurs. Dans des régions telles que le New Jersey et l’Inland Empire dans le sud de la Californie, où l’opposition communautaire est particulièrement forte, les projets de construction ont considérablement diminué. Tibone note également que la viabilité économique des projets de conversion dépend entièrement de l’octroi ou non des permis nécessaires par la municipalité locale.
Cette opposition croissante n’est pas limitée à une région ; c’est une tendance nationale. Comme l’explique Tibone, “plus le niveau de revenu est élevé, plus il y a d’opposition, plus de NIMBYisme et plus de ressources pour ralentir ou empêcher le développement industriel.” Certains gouvernements bloquent même les centres de distribution parce qu’ils manquent de terres pour un usage commercial et veulent attirer des emplois de bureau mieux rémunérés à la place.
Malgré les défis, les participants du marché restent optimistes quant à l’avenir du développement industriel tant que la demande de magasinage en ligne continue de croître. Selon Green Street, le commerce électronique nécessite trois fois plus d’espace logistique que le commerce de détail en magasin, et les ventes en ligne devraient augmenter en moyenne de 6,5 % par an au cours des cinq prochaines années. Cependant, les développeurs devront naviguer dans l’opposition croissante des communautés, ce qui pourrait signifier chercher des emplacements alternatifs en dehors des zones très désirables.
En conclusion, alors que le boom du commerce électronique ne montre aucun signe de ralentissement, les développeurs de logistique devront trouver des moyens de répondre aux préoccupations des communautés s’ils veulent continuer à construire des entrepôts et des centres de distribution. Bien que l’environnement actuel puisse présenter des défis, il représente également une opportunité pour les développeurs de démontrer leur engagement en faveur d’un développement responsable et durable, compatible avec les besoins et les désirs des communautés locales.
